Évreux

Le marché d'Évreux affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 2,1% sur 5 ans, inférieur à la moyenne nationale des villes de taille similaire (3,2%), signalant un cycle de croissance atone mais sans correction brutale. Le prix médian de 1 780 €/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8,4%, suggère une sous-évaluation relative par rapport à des villes comparables (ex. : Rouen à 2 100 €/m² avec 6,8% de rendement), offrant une marge de manœuvre pour des arbitrages d'achat. La part de maisons (29%) et le taux de vacance (12,1%) indiquent une pression locative structurelle, mais la faible rotation des transactions (34 ventes annuelles) limite la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. immédiate, nécessitant une stratégie de détention longue pour absorber les coûts de transaction.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8,4% positionne Évreux comme une cible prioritaire pour les investisseurs en rendement pur, avec un différentiel de 1,6 point supérieur à la moyenne des villes de 20k à 50k habitants (6,8%), compensant partiellement le risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. (12,1%). La part de locataires (67,1%) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (ratio loyer/prix de 0,7%) confirment une demande locative captive, mais la pauvreté élevée (26%) et le revenu médian faible (18 350 €) imposent une sélection rigoureuse des locataires pour limiter les impayés. La stratégie optimale combine acquisition à prix décoté (vs marché régional) et gestion locative professionnelle pour sécuriser la trésorerie.

Le cadre de vie d'Évreux présente des risques sociaux élevés, avec des indicateurs de sécurité dégradés (4,7 cambriolages/1000 hab., 9,4 dégradations/1000 hab.) et une criminalité violente (1,5 vols violents/1000 hab.) supérieure à la moyenne des villes de même taille, impactant la désirabilité résidentielle. La densité d'équipements (2 045 pour 50k hab.) est en deçà des standards (ex. : 2 800 à Chartres), avec un déficit en santé (484 vs 600 attendu) et transports (9 vs 15), limitant l'attractivité pour les ménages mobiles. La revente sera conditionnée par une amélioration des fondamentaux socio-économiques ou une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. supplémentaire pour compenser les risques perçus, tandis que les acquéreurs en résidence principale devront prioriser les quartiers à faible exposition criminelle (ex. : quartiers nord vs centre-ville).