Dieppe

Le marché de Dieppe affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 4% sur 5 ans, inférieur à la moyenne nationale des villes portuaires (5,2%), signalant un cycle de croissance ralentie mais non inversé. Le prix médian de 2 138€/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,2%, révèle une prime de risque significative pour les investisseurs, compensée par une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. mesurée (141 transactions en 2024). La part de logements vacants (12,6%) dépasse le seuil critique de 10%, suggérant une pression à la baisse sur les prix dans les segments non polarisés, tandis que la concentration des transactions sur les biens sous 2 000€/m² confirme une segmentation du marché entre actifs résilients et zones en correction structurelle.

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur du rendement pur, avec un taux de 7,2% supérieur de 2,5 points à la moyenne des villes de taille similaire, mais grevé par une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (63,3% de locataires) et une vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. potentielle liée à la précarité économique (24% de taux de pauvreté). La stratégie optimale consiste à cibler les biens sous 1 800€/m² dans les quartiers nord-est, où la demande locative est moins élastique aux chocs économiques, tout en évitant les zones à forte vacance (part de maisons <30%). Le rendement net après charges (estimé à 5,1%) reste attractif pour des profils fiscalement optimisés (LMNP, déficit foncier), mais exclut les stratégies de préservation patrimoniale à long terme.

Le cadre de vie est marqué par une désirabilité contrastée : la densité d'équipements (1 728 pour 28 000 habitants) est supérieure à la moyenne des villes portuaires de même taille, mais leur répartition inégale (santé : 360 vs enseignement : 32) crée des déséquilibres locaux. La sécurité, mesurée par un indice SSMSI de 44,2 (2025), est inférieure à la moyenne régionale (38,5), avec des points noirs dans les quartiers sud (vols violents à 0,6/1 000 hab. vs 0,3 en moyenne). La revente est conditionnée par la polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). des équipements : les biens à moins de 500m des pôles santé/services se transigent 8% plus cher, tandis que les zones à faible densité commerciale (ratio commerces/hab. = 0,018) subissent des décotes de 12%. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. résident dans les biens familiaux (part de maisons à 29,9%) et les zones à proximité des axes transports (7 équipements), mais la précarité économique locale limite la capacité d'emprunt des acquéreurs.