Conches-en-Ouche

Le marché de Conches-en-Ouche affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement faible avec seulement 3 transactions enregistrées en 2023 (source DVF), confirmant un cycle de stagnation voire de correction post-pandémie. Le prix médian de 1 133 €/m², stable depuis 2021, se situe à un niveau sous-évalué de 18% par rapport à la moyenne des communes périurbaines normandes de même catégorie démographique (1 380 €/m²), suggérant un potentiel de rattrapage limité sans choc exogène. La part de logements vacants à 9,6% (vs 5,2% en moyenne régionale) indique une pression à la baisse sur les prix, renforcée par une demande locative atone (rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 11,4% masquant une vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. implicite de 8-10%).

La stratégie de rendement pur est viable mais risquée : le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 11,4% (loyer médian de 10,8 €/m²) est artificiellement gonflé par la sous-évaluation des actifs et une fiscalité locale avantageuse, mais la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est faible (51% de locataires vs 42% en moyenne régionale), avec un risque de vacance prolongée. Le couple risque/rendement est déséquilibré : les loyers couvrent à peine 1,2% du prix d'achat annuel, et la solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des ménages (revenu médian de 19 810 €, taux de pauvreté à 16%) limite la capacité à absorber des hausses de loyer. Une approche patrimoniale (acquisition à prix décoté avec potentiel de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. à 5-7 ans) serait préférable, sous réserve d'une rénovation ciblée pour capter la demande des primo-accédants des zones voisines (Évreux, Rouen).

Le cadre de vie présente des risques sociétaux élevés : l'indice de sécurité (SSMSI 2025) affiche des taux de cambriolages (4,6‰) et de violences intrafamiliales (6,2‰) supérieurs de 40% à la moyenne des communes de taille similaire, tandis que la densité d'équipements (388 pour 5 000 habitants) est concentrée sur les services de base (72 commerces, 10 écoles) sans attractivité résidentielle forte. La part de maisons (71,2%) et le revenu médian (19 810 €) révèlent une population ancrée localement mais peu solvable, avec un risque de dépréciation accélérée en cas de crise économique. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente sont quasi inexistants : le marché est polarisé sur les primo-accédants locaux et les investisseurs opportunistes, sans dynamique de flux migratoire positive. Les points de vigilance incluent la dépendance aux subventions communales (taux de pauvreté à 16%) et l'absence de projets structurants (transports, tourisme) pour relancer l'attractivité.