Châteaudun

Le marché de Châteaudun affiche une santé financière atypique avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix/m² sur 5 ans à 16,8%, soit un rythme de croissance annuel supérieur de 3,5 points à la moyenne nationale des villes de taille comparable (source : INSEE 2024). Cette performance s'appuie sur un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. locatif de 8%, positionnant le marché en zone de rendement pur, mais avec un volume de transactions DVF (7 unités en 2024) révélant une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement faible, typique des marchés polarisés où l'offre est captée par une demande captive. La part de logements vacants à 11,6% (vs 8,1% en moyenne régionale) suggère un déséquilibre offre/demande localisé, compensé partiellement par une pression à la hausse des prix, mais exposant le marché à un risque de correction si la croissance démographique (stagnante depuis 2021) ne se redynamise pas.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8% sur un marché où 49,1% des ménages sont locataires indique une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée, mais la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (7 transactions/an) et la part de propriétaires à 48% limitent les opportunités de sortie rapide. La stratégie doit privilégier la préservation patrimoniale via des actifs sous-évalués (écart prix/m² vs revenus médians de 1455€/m² pour un revenu médian de 18 890€, soit un ratio de 7,7x contre 6,5x en moyenne nationale), avec une sélection ciblée sur les biens en bon état pour éviter les coûts de vacance prolongée. Le risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. est amplifié par un taux de pauvreté à 24%, nécessitant une gestion active des locataires.

Le cadre de vie est marqué par une densité d'équipements moyenne (822 équipements pour 13 500 habitants, soit 0,061 équipement/habitant vs 0,072 en moyenne régionale), avec une concentration anormale dans les services (325 unités) et une sous-représentation des équipements touristiques (19) et transports (7), limitant l'attractivité hors résidentiel. La sécurité, mesurée par un indice SSMSI 2025 à 5,5 pour les cambriolages et 12,2 pour les dégradations, est inférieure à la moyenne des villes de même taille (respectivement 4,2 et 10,8), mais reste dans une fourchette acceptable pour un bassin périurbain. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente reposent sur la proximité de Chartres (30 min) et la stabilité des prix, mais la désirabilité est contrainte par le niveau de vie médian (18 890€) et la part élevée de ménages en situation de précarité (24% sous seuil de pauvreté), nécessitant une analyse fine des micro-zones pour identifier les îlots résilients.