Castelginest

Le marché de Castelginest affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée avec seulement 3 transactions enregistrées en 2021, suggérant une faible rotation des actifs et une possible sous-évaluation structurelle du prix médian à 2 465 €/m². Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6% sur des loyers médians de 12,4 €/m² révèle un spread locatif de 4,9% après charges (estimées à 1,5% du prix), positionnant le marché en phase de correction post-crise sanitaire avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). implicite de -1,2% sur 5 ans (vs inflation à 1,8%). La part de logements vacants à 5,7% (vs moyenne régionale à 4,2%) indique une pression vendeuse latente, tandis que la domination des maisons (62%) limite la substituabilité avec les actifs collectifs, renforçant la résilience des prix dans un segment haut de gamme local.

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur de la préservation patrimoniale : avec 39,5% de locataires et un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6%, le marché cible des investisseurs en quête de stabilité plutôt que de rendement pur. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est faible (ratio loyer/revenu médian à 6,4%, seuil critique à 30%), ce qui limite les risques de vacance mais réduit les marges de négociation. La part de propriétaires à 58,8% et le revenu médian de 23 360 € (vs 25 000 € en Haute-Garonne) positionnent Castelginest comme un marché de primo-accession, avec une demande locative captive (jeunes ménages, télétravailleurs). Stratégie recommandée : cibler des actifs sous-valorisés (prix < 2 200 €/m²) avec potentiel de revalorisation via rénovation énergétique (DPE majoritairement D/E).

Le cadre de vie présente un risque modéré en matière de sécurité, avec des indicateurs de délinquance (10,6 cambriolages/1 000 habitants, 7,1 escroqueries) supérieurs à la moyenne départementale (8,2 et 5,3 respectivement), mais compensé par une faible criminalité violente (1,4 violences sexuelles vs 2,1 en moyenne régionale). La densité d'équipements (500 pour 10 000 habitants) est en deçà du seuil optimal (700), avec des carences en santé (138 équipements pour 10 000 habitants, vs 180 recommandé) et transports (14 vs 25). La désirabilité est soutenue par un taux de pauvreté maîtrisé (10% vs 12% en Occitanie) et une attractivité résidentielle liée à la proximité de Toulouse (15 min), mais la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente reste contrainte par la faible rotation du parc immobilier. Points de vigilance : dépendance au marché toulousain (risque de spillover en cas de ralentissement économique) et pression fiscale locale (taxe foncière à 28% vs 24% en moyenne régionale).