Beuzeville

Le marché de Beuzeville affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement faible avec seulement 3 transactions enregistrées en 2021, confirmant un cycle de stagnation voire de correction post-Covid. Le prix médian de 1 418€/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9%, révèle une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. implicite de 25% par rapport aux communes voisines polarisées (ex : Honfleur à 2 800€/m²), suggérant une sous-évaluation relative dans un contexte de demande résidentielle atone. La part de logements vacants à 7% (vs 5% en moyenne régionale) indique un déséquilibre offre/demande persistant, incompatible avec une reprise cyclique durable sans choc exogène (ex : désenclavement via A13).

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9% masque un risque locatif élevé : 44,4% de locataires dans une commune où le revenu médian (21 370€) est inférieur de 30% à la moyenne nationale, générant une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (loyer médian à 10,6€/m² vs 14€/m² dans l’Eure). La polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). sur des profils modestes (taux de pauvreté à 12%) expose à des impayés et à une rotation locative élevée, réduisant la rentabilité nette à un niveau proche du rendement sans risque. Stratégie recommandée : cibler des actifs en copropriété avec gestion externalisée pour mutualiser les risques, ou privilégier des niches (résidences étudiantes si proximité universitaire) plutôt qu’un portefeuille classique.

Le cadre de vie présente des vulnérabilités structurelles : une densité d’équipements (340 pour 4 500 habitants) inférieure de 20% à la moyenne des communes de taille similaire, avec un déficit marqué en santé (55 équipements vs 120 attendus) et transports (1 seul arrêt de bus). La sécurité, bien que supérieure à la moyenne nationale (indice SSMSI à 3,4 pour les cambriolages vs 5,2), masque des poches de tension (violences intrafamiliales à 3,2 pour 1 000 habitants). La revente sera pénalisée par l’absence de demande endogène (part de propriétaires à 54% vs 58% en Normandie) et une attractivité externe limitée (6 équipements touristiques). Points de vigilance : éviter les quartiers périphériques mal desservis et anticiper une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 10-15% en cas de remontée des taux.