Avallon

Le marché d'Avallon affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. anormalement élevée pour un bassin de cette taille (5 transactions en 2024), suggérant une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). des actifs ou une pression vendeuse structurelle. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 13,5% sur un prix médian de 833€/m² révèle une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. tarifaire de 22% par rapport à la moyenne des villes de même catégorie (source: Notaires de France 2024), confirmant un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. avancé. La part de logements vacants à 16,3% (vs 8,2% en moyenne régionale) indique une offre excédentaire, tandis que la concentration des transactions en 2024 suggère une tentative de résorption des stocks à prix discountés.

Le couple rendement/risque est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 13,5% masque une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (part locataires à 57,7% mais loyer médian à 9,4€/m², soit un ratio loyer/revenu de 5,9% contre 7,2% en moyenne nationale), indiquant une demande locative atone. La part de propriétaires à 39,5% limite les opportunités de revente en cas de retournement, tandis que la décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. tarifaire actuelle (13,5%) offre une marge de négociation de 15-20% pour les investisseurs en rendement pur. Stratégie recommandée : cibler les actifs sous-évalués avec potentiel de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. via rénovation, en acceptant un horizon de détention long (>10 ans) pour absorber la phase de correction.

Le cadre de vie présente des risques socio-économiques majeurs : un revenu médian de 19 210€ (vs 24 500€ en Bourgogne-Franche-Comté) et un taux de pauvreté à 21% (vs 14,5% régional) signalent une fragilité structurelle du bassin. La densité d'équipements (769 pour 6 600 habitants) est supérieure à la moyenne des villes comparables, mais leur répartition déséquilibrée (santé: 167 vs enseignement: 30) révèle un désinvestissement public dans les services essentiels. Les indicateurs de sécurité (3,5 cambriolages/1000 hab. vs 2,1 en moyenne régionale) et de violences intrafamiliales (3,6/1000 hab.) confirment une dégradation du climat social, réduisant la désirabilité à long terme. Points de vigilance : liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. résidentielle faible (part de maisons à 42,9% mais offre excédentaire) et risque de dépréciation accélérée en cas de crise économique locale.