Auterive

Le marché d'Auterive affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de +2% sur 5 ans (2019-2024), inférieur à la moyenne nationale des villes périurbaines (+3,2%), signalant un cycle de maturation avancée. Le prix médian de 1 477€/m², stable depuis 2023, suggère une sous-évaluation relative face à des communes voisines comme Muret (+1 750€/m²) ou Portet-sur-Garonne (+1 820€/m²), malgré un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,3% supérieur à la moyenne régionale (7,8%). La faible activité transactionnelle (13 ventes en 2024) indique une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. réduite, typique des marchés en phase de stagnation post-cycle haussier, où les vendeurs surestiment leur bien et les acquéreurs anticipent une correction des prix.

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur du rendement pur, avec un taux de 9,3% justifié par un parc locatif sous-dimensionné (38,1% de locataires) et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (loyer médian de 11,4€/m² pour des biens souvent anciens). La part élevée de propriétaires (60%) limite la demande locative structurelle, tandis que la vacance à 9,3% (supérieure à la moyenne départementale de 7,2%) révèle un déséquilibre offre/demande. Stratégiquement, l'investissement doit cibler des biens nécessitant une rénovation énergétique (DPE majoritairement F/G) pour capter une demande locative contrainte par les normes, avec un horizon de détention long (5+ ans) pour absorber la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix..

Le cadre de vie présente des risques sociodémographiques modérés, avec un revenu médian de 21 430€/an (30% inférieur à la moyenne nationale) et un taux de pauvreté à 14%, reflétant une population vulnérable aux chocs économiques. La densité d'équipements (721 pour 10 000 habitants) est inférieure à la moyenne des communes de même taille (+15%), avec des faiblesses dans les services publics (16 équipements santé pour 10 000 habitants vs 22 en moyenne) et les transports (7 équipements pour 10 000 habitants). La sécurité, bien que globalement maîtrisée (indice SSMSI de 14,2 en 2025), montre des points de tension avec des dégradations à 7,9/1 000 habitants (seuil d'alerte à 5) et des violences intrafamiliales à 2,5/1 000 habitants. La revente sera favorisée par la proximité de Toulouse (25 km) et la pression démographique régionale, mais la désirabilité reste limitée par le manque d'attractivité des services et la précarité économique locale.