Le Mur de la Rentabilité

Julien et Sarah ont 32 ans, le même métier, le même salaire, et le même rêve : un 60 m² à Paris, affiché 576 000 €. Julien signe chez le notaire. Sarah, elle, loue le bien d'à côté et place chaque mois l'argent qu'elle n'immobilise pas. Vingt ans plus tard, lequel des deux aura le plus gros patrimoine ?

Posée ainsi, la question paraît absurde : bien sûr que c'est Julien, le propriétaire. Sarah « jette son argent par les fenêtres ». C'est ce que tout le monde pense — et c'est précisément cette évidence que nous allons passer au moteur.

L'intuition collective répond sans hésiter : l'acheteur. Il aura « remboursé un bien », l'autre aura « payé un loyer à fonds perdu ». Cette conviction est si profonde qu'elle structure toute une vie financière — on épargne pour l'apport, on achète dès qu'on le peut, on considère la location comme une salle d'attente.

Nous avons remplacé l'intuition par un moteur de calcul. À chaque année, l'acheteur paie sa mensualité, sa taxe foncière, ses charges et son entretien ; le locataire paie son loyer et place la différence au rendement prudent d'un patrimoine mixte assurance-vie / ETF. À la revente, on solde le crédit, on retire les frais d'agence, et on compare les deux patrimoines nets. Aucun biais militant : les mêmes euros, des deux côtés.

Ce chiffre heurte parce qu'il contredit une évidence culturelle. Mais il ne dit pas « n'achetez jamais ». Il dit qu'il existe une durée de détention en dessous de laquelle acheter appauvrit — et que, dans les villes chères, cette durée a franchi le plafond d'une vie de propriétaire ordinaire. Cette durée a un nom : le point mort.

Nous avons appliqué le même moteur à douze villes, des plus chères aux plus abordables. Pour chacune, une seule question : combien d'années faut-il garder le bien pour qu'acheter finisse par l'emporter sur louer-et-placer ? En dessous, l'achat détruit de la valeur ; au-dessus, il en crée.

La lecture est brutale. À Paris, Lyon et Bordeaux, le point mort sort de l'horizon : même après vingt ans, l'acheteur reste derrière. À l'inverse, dans les villes où le prix au m² est resté raisonnable — Lille (6 ans), Marseille (8 ans), Saint-Étienne (3 ans) — acheter redevient vite gagnant. La frontière n'est pas géographique, elle est arithmétique.

La mécanique cachée : le rendement décroche avec le prix

Pourquoi cette fracture ? Parce que dans les villes chères, les loyers n'ont pas suivi les prix. Le rapport entre ce qu'un bien coûte et ce qu'il « rapporte » en loyer — le rendement brut — s'effondre à mesure que le prix au m² grimpe.

À Paris, un bien ne « rend » que 3.4 % brut par an ; à Saint-Étienne, 8.4 %. Or c'est ce rendement qui doit financer les intérêts, la taxe foncière, l'entretien — et battre le placement alternatif. Quand il tombe sous le coût de portage, acheter revient à payer cher un actif qui travaille peu.

Le décrochage prix/loyer couvait depuis vingt ans. S'il n'a pas empêché des millions de Français d'acheter avec profit, c'est qu'un anesthésiant masquait la douleur : l'argent gratuit. Entre 2015 et 2021, on empruntait à 1 %. À ce prix, le coût de portage d'un crédit était si faible que même un rendement locatif médiocre suffisait à rendre l'achat gagnant.

Le graphique dit tout. À 1,1 % — le taux de la fin 2021 — acheter à Paris devenait gagnant dès la 8ᵉ année : la pierre restait un bon calcul. À 2 %, le point mort glisse à 14 ans. Au-delà de 3 %, il sort de l'horizon. Rien d'autre n'a changé : ni le prix, ni le loyer, ni la ville. Seul le loyer de l'argent.

« Le mur n'a pas été bâti par les prix. Il a été soulevé par les taux — en dix-huit mois, la marche est devenue une falaise. »

— L'enquête

C'est le cœur du basculement de 2022-2023. En dix-huit mois, le taux moyen d'un crédit sur 20 ans est passé d'environ 1 % à plus de 4 %, avant de refluer autour de 3,3 % en 2025. Pour un ménage, cela signifie une mensualité qui bondit — sur notre bien parisien, de 2 407 € à près de 3 000 € — sans qu'il obtienne un mètre carré de plus. Le pouvoir d'achat immobilier s'est contracté d'un cinquième, et le calcul acheter/louer a basculé dans le rouge pour les villes les plus chères.

Pour comprendre où nous en sommes, il faut le regard long. Depuis les années 1960, l'économiste Jacques Friggit, au CGEDD, tient une série devenue célèbre : le prix des logements rapporté au revenu des ménages. Ramené à un indice, il raconte une histoire d'une régularité stupéfiante — puis d'une rupture.

De 1965 à 2000, ce rapport est resté enfermé dans un couloir étroit — le fameux « tunnel ». Quand les revenus montaient, les prix suivaient ; quand ils stagnaient, les prix aussi. Le logement coûtait, bon an mal an, le même nombre d'années de revenu. Puis, à partir de 2000, la courbe a crevé le plafond : en huit ans, les prix ont grimpé de moitié plus vite que les revenus, et ne sont jamais redescendus dans le tunnel.

Cette anomalie a un moteur connu : l'allongement de la durée des crédits et la baisse continue des taux, de 5 % dans les années 2000 à 1 % en 2021. Chaque baisse de taux a permis d'emprunter davantage à mensualité égale — et cet argent supplémentaire s'est capitalisé dans le prix des biens, pas dans le pouvoir d'achat des ménages. Le tunnel mesure exactement cela : un actif dont le prix s'est déconnecté de ce que les gens gagnent.

Cette perspective change la lecture de notre point mort. Notre moteur suppose une appréciation de 2 % par an — soit à peine l'inflation. Ce n'est pas un pari pessimiste : c'est le scénario de réversion vers le tunnel. Si l'on croit au contraire à une reprise des hausses réelles, le calcul se retourne et l'achat redevient gagnant. Toute la décision d'acheter tient, au fond, dans ce pari sur les prix futurs — et le tunnel invite à ne pas parier trop haut.

Notre résultat repose sur une hypothèse héroïque : que le locataire place réellement, chaque mois, l'écart qu'il économise, et le tienne vingt ans sans y toucher. C'est la faille centrale de tout calcul « louer-et-placer », et elle mérite qu'on s'y arrête.

1. 1L'épargne forcée. Le crédit immobilier est une discipline. Chaque mensualité construit du capital, qu'on le veuille ou non. Le locataire, lui, doit avoir la rigueur de virer la différence vers un placement — et de ne pas la dépenser. Dans les faits, la plupart ne le font pas : leur patrimoine final est alors bien inférieur à celui de notre locataire modèle, et l'acheteur reprend l'avantage. Le mur suppose un locataire discipliné.
2. 2La protection contre le loyer à vie. L'acheteur qui a soldé son crédit vit quasi gratuitement ; le locataire paie un loyer jusqu'à sa mort, indexé, qui pèsera lourd à la retraite quand ses revenus baisseront. Notre horizon de 20 ans capture mal cet effet de très long terme : au-delà, l'achat protège d'un risque que le placement ne couvre pas.
3. 3L'effet de levier. L'acheteur investit avec l'argent de la banque : il met 10 % et capte 100 % de l'appréciation. Aucun placement financier n'offre à un particulier un tel levier à ce coût. Si les prix repartent à la hausse, ce levier démultiplie le gain — et le calcul bascule vite en faveur de l'achat.
4. 4La valeur d'usage. Être chez soi, ne pas craindre le congé du propriétaire, percer un mur : cela ne se chiffre pas, et notre moteur l'ignore. Pour beaucoup, c'est la vraie raison d'acheter, et elle est parfaitement légitime.

Ce que notre enquête démonte, ce n'est donc pas l'achat en soi. C'est l'automatisme — l'idée qu'acheter est toujours et partout le bon calcul, indépendamment de la ville, du taux et de la durée. En 2025, dans une métropole chère, avec un crédit à 3,3 % et un horizon incertain, cet automatisme coûte cher.

La bonne question n'est pas « faut-il acheter ? » mais « combien de temps vais-je garder ce bien, et est-ce plus long que mon point mort ? ». C'est une question à laquelle on peut répondre par un chiffre, avant de signer.

Si votre horizon de vie dans le logement dépasse largement le point mort de votre ville, achetez : le temps jouera pour vous, l'épargne forcée et la protection contre le loyer feront le reste. S'il est plus court — mutation probable, projet de famille incertain, ville très chère — la location assumée, couplée à un placement discipliné, n'est pas un échec patrimonial. C'est souvent le meilleur calcul.

Revenons à Julien et Sarah. À Paris, sur vingt ans, Sarah a gagné — à condition d'avoir vraiment placé la différence, sans y toucher. Mais si Julien reste trente ans, s'il achète à Marseille plutôt qu'à Paris, ou si les prix repartent, c'est lui qui l'emporte. Aucun des deux n'a « raison » dans l'absolu : chacun a raison pour sa ville, son horizon et sa discipline. Le mur n'interdit pas d'acheter ; il interdit de le faire les yeux fermés.