Saint-Geniès

Le marché de Saint-Geniès affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 6,4 % sur 5 ans, supérieur à la moyenne nationale des communes rurales (3,2 %), confirmant une dynamique haussière soutenue par une demande locative et d'acquisition soutenue. Le prix médian de 1 430 €/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8,9 %, positionne la commune en zone de rendement pur, avec une prime de risque justifiée par une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée (4 transactions en 2023), reflétant un marché polarisé où les actifs bien situés s'échangent rapidement. La part de maisons (92,4 %) et le taux de vacance (9,5 %) indiquent une offre résidentielle peu élastique, limitant les risques de surcapacité tout en maintenant une pression à la hausse sur les prix dans les segments premium.

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur du rendement, avec un taux brut de 8,9 % bien au-dessus du seuil de rentabilité minimal (5,5 %) pour les communes rurales, mais compensé par une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (18,1 % de locataires) et une absence de vacance structurelle. La stratégie optimale consiste en un arbitrage entre rendement immédiat et préservation patrimoniale : les actifs locatifs ciblant les résidents secondaires ou les télétravailleurs pourraient capter une prime de 15 à 20 % sur les loyers, tandis que les résidences principales bénéficient d'une stabilité des prix grâce à une demande endogène (75,5 % de propriétaires). Le risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. est contenu par la faible part de locataires et l'absence de pression démographique négative.

Le cadre de vie de Saint-Geniès est marqué par une désirabilité élevée pour les ménages à revenu médian (21 200 €/an), avec une densité d'équipements (80 au total) supérieure à la moyenne des communes de taille similaire, notamment dans les secteurs santé (5 équipements), services (52) et sports/culture (10), renforçant l'attractivité résidentielle. La sécurité absolue (0 infractions en 2025) élimine tout risque de dépréciation lié à la criminalité, tandis que la part de maisons (92,4 %) et l'absence de transports en commun suggèrent une population ancrée localement, limitant les risques de turnover. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente reposent sur la polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). touristique (4 équipements) et la proximité des bassins d'emploi de Périgueux (30 km), mais la faible densité de commerces (7) et l'absence de transports pourraient freiner l'arrivée de nouveaux résidents, créant un risque de stagnation des prix dans les segments bas de gamme.