Saint-André-les-Vergers

Le marché de Saint-André-les-Vergers affiche une phase de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -11%, confirmant un cycle baissier plus marqué que la moyenne régionale. Le prix médian au m² à 1 118€, combiné à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 15%, révèle une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. implicite de 23% par rapport au pic de 2018, suggérant une opportunité d'entrée pour des investisseurs ciblant des actifs sous-évalués. La faible activité transactionnelle (5 ventes en 2023) indique une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. réduite, mais la part de logements vacants (6,3%) reste contenue, limitant le risque de surstockage.

Le couple risque/rendement est polarisé vers une stratégie de rendement pur, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 15% bien supérieur à la moyenne nationale (4,5%), compensant partiellement le risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. (part locataires à 44,4%). La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est modérée, mais la décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. des prix et la baisse des transactions imposent une sélection rigoureuse des actifs pour éviter les pièges de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix.. La part de propriétaires (54,4%) limite la pression à la vente en cas de retournement, sécurisant partiellement le marché.

Le cadre de vie présente des leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limités, avec un revenu médian de 20 890€ et un taux de pauvreté à 16%, reflétant une population vulnérable aux chocs économiques. La densité d'équipements (432 pour 10 333 habitants) est équilibrée, mais la concentration en santé (112 équipements) et services (193) suggère une dépendance aux pôles urbains voisins. Les indicateurs de sécurité (6 cambriolages, 7,5 dégradations pour 1 000 habitants) sont inférieurs aux seuils critiques, mais la présence de violences intrafamiliales (3,6) et de vols dans véhicules (1,6) impose une vigilance sur les actifs en périphérie.