Montaigut-sur-Save

Le marché de Montaigut-sur-Save affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement faible avec seulement 3 transactions en 2023, confirmant un cycle de stagnation voire de correction latente malgré un prix médian de 1 785 €/m². La part de logements vacants à 8,8% (vs 8,2% en Occitanie) signale un déséquilibre offre/demande, tandis que la prédominance des maisons (96,1%) limite la substituabilité des actifs, renforçant la rigidité des prix. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,2% suggère une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. implicite de 15 à 20% par rapport aux marchés voisins (ex : Toulouse à 4,8%), indiquant une sous-évaluation relative mais compensée par un risque de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. élevé.

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur de la préservation patrimoniale : avec 88,2% de propriétaires et seulement 10,2% de locataires, la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est quasi nulle, rendant le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,2% théorique plutôt qu'opérationnel. La faible part de locataires (10,2%) et l'absence de données sur les loyers effectifs (vs médian) suggèrent une volatilité locative élevée, incompatible avec une stratégie de rendement pur. L'investisseur doit privilégier une approche de capitalisation à long terme, en ciblant des actifs résidentiels premium (maisons) pour limiter la décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. en cas de correction du marché.

Le cadre de vie est marqué par une désirabilité modérée, avec un revenu médian de 27 780 € (vs 29 500 € en Occitanie) et une densité d'équipements équilibrée (88 équipements pour 3 1356 habitants), mais concentrée sur les services (42) et les sports/culture (18), compensant partiellement l'éloignement des pôles urbains. La sécurité est un atout majeur avec des indicateurs SSMSI nuls en 2025 (escroqueries à 8,6 pour 1 000 habitants, soit 20% sous la moyenne régionale), réduisant le risque de dépréciation liée à la criminalité. La revente sera soutenue par la demande des primo-accédants locaux, mais la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. reste contrainte par la structure du parc immobilier (96,1% de maisons), limitant la cible à des acquéreurs spécifiques (familles, retraités).