SCI à l'impôt sur les sociétés
La SCI à l'IS efface l'impôt pendant la détention grâce à l'amortissement — mais alourdit la plus-value à la revente (calculée sur la valeur nette comptable). Visualise les deux faces de la médaille.
Pendant la détention (par an)
⚠ Le piège de la revente (après 15 ans)
Comme l'amortissement a réduit la valeur comptable, la plus-value taxée à la sortie est bien plus élevée que ta plus-value économique réelle (100 k€). C'est la contrepartie de l'IS.
Pendant la détention, la SCI à l'IS déduit l'amortissement du bâti → le bénéfice imposable (et donc l'IS à 15 %/25 %) est souvent nul ou faible. Idéal pour capitaliser sans fiscalité en cours de route.
À la revente, revers de la médaille : la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable (diminuée des amortissements), pas sur le prix d'achat. La plus-value taxée explose, sans les abattements pour durée de détention dont bénéficie la SCI à l'IR.
Règle générale : l'IS est intéressant pour garder et réinvestir longtemps ; l'IR (avec abattements) pour revendre. Le choix dépend de ton horizon.
⚠️ Modélisation simplifiée (IS 15/25 %, PFU 30 %). La liquidation d'une SCI, les déficits reportables et le régime des associés sont plus complexes — fais-toi accompagner.