Régularisation des charges locatives
Chaque année, les provisions pour charges versées par le locataire doivent être confrontées aux charges réellement récupérables. Propriétaire ou locataire, faites le compte exact : trop-perçu à rembourser ou complément à payer, poste par poste — avec la part récupérable du gardien et ce que le bailleur n'a pas le droit de facturer. Aucun e-mail demandé.
Le montant appelé chaque mois en plus du loyer, au titre des charges.
12 pour une année pleine ; moins en cas d'entrée/sortie en cours d'année.
Récupérable en partie seulement, selon ses missions.
Les charges réelles ont dépassé les provisions : le solde est dû au bailleur. Pensez à faire réajuster la provision pour éviter un rattrapage l'an prochain.
Seules les charges de la liste réglementaire (décret n°87-713) sont récupérables : eau et chauffage collectif, ascenseur, électricité des communs, entretien courant, espaces verts, taxe d'enlèvement des ordures ménagères. La rémunération du gardien ne l'est qu'à 75 % (entretien des communs et sortie des poubelles) ou 40 % (une seule mission).
Ne sont pas récupérables : honoraires de syndic & frais de gestion, gros travaux, ravalement, remplacement d'équipements, assurance de l'immeuble (propriétaire). Le bailleur doit vous remettre un décompte par nature de charges et tenir les justificatifs à votre disposition.
Prescription : bailleur comme locataire peuvent réclamer un rattrapage ou un trop-versé sur 3 ans. Une régularisation réclamée avec plus d'un an de retard peut être étalée sur 12 mois à la demande du locataire.
Provisions, charges réelles : qui doit quoi ?
Le locataire ne verse pas ses charges au réel chaque mois : il paie une provision, une avance forfaitaire. Une fois par an, le bailleur fait les comptes sur les dépenses réelles et régularise — c'est une obligation légale, pas une option.
Le point sensible, c'est le périmètre du récupérable : la loi fixe une liste fermée (Décret n°87-713 du 26 août 1987 (liste des charges récupérables)). Tout ce qui n'y figure pas — syndic, gros travaux, assurance de l'immeuble — reste à la charge du propriétaire. Le calculateur ne compte que ce qui est réellement récupérable.
Questions fréquentes
Comment calculer la régularisation des charges locatives ?
On compare deux montants sur la période (en général une année) : la somme des provisions pour charges versées par le locataire (provision mensuelle × nombre de mois) et le total des charges récupérables réellement supportées pour son logement. Si les provisions dépassent les charges, le bailleur rembourse le trop-perçu ; sinon, le locataire doit un complément.
Quelles charges sont récupérables sur le locataire ?
Seules celles de la liste limitative du décret n°87-713 du 26 août 1987 : eau et chauffage collectif, ascenseur (entretien courant et électricité), électricité des parties communes, entretien courant des communs, espaces verts, et taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Ne sont pas récupérables les honoraires de syndic, le gros entretien (ravalement, remplacement d'équipements) et l'assurance de l'immeuble.
Comment est répartie la rémunération du gardien ?
Elle n'est récupérable qu'en partie : 75 % si le gardien assure à la fois l'entretien des parties communes et la sortie/rentrée des poubelles, 40 % s'il n'assure qu'une seule de ces deux missions, et 0 % sinon. Le calculateur applique automatiquement le bon taux.
Le bailleur peut-il réclamer des charges des années passées ?
Oui, mais la prescription est de 3 ans : le bailleur ne peut réclamer un rattrapage de charges que sur les 3 dernières années, et le locataire peut de la même façon réclamer un trop-versé sur 3 ans. Si la régularisation est demandée avec plus d'un an de retard, le locataire peut exiger un étalement du paiement sur 12 mois.
La régularisation des charges est-elle obligatoire chaque année ?
Oui, lorsque le bail prévoit des provisions pour charges, le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle en la comparant aux dépenses réelles. Il doit communiquer au locataire un décompte par nature de charges et tenir les pièces justificatives à sa disposition.
Que faire si les provisions sont trop élevées ou trop basses ?
La régularisation corrige l'écart de l'année écoulée (remboursement ou complément), mais il faut aussi recaler la provision pour l'avenir. La provision mensuelle idéale correspond aux charges récupérables réelles de la période divisées par le nombre de mois : le calculateur l'indique pour éviter un nouveau décalage l'an prochain.
Référence : Décret n°87-713 du 26 août 1987 (liste des charges récupérables). Chiffres indicatifs, à confronter au décompte et aux justificatifs du bailleur.
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