Val-d'Arc

Le marché de Val-d'Arc affiche une configuration atypique avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 14,1% sur des prix médians au m² de 920€ (millesime 2021), traduisant une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. structurelle de 35% par rapport à la moyenne des communes périurbaines savoyardes (≈1400€/m²). La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. est extrêmement faible (3 transactions DVF en 2021), confirmant un marché résidentiel polarisé vers des profils d'acquéreurs locaux ou de résidences secondaires, avec une inertie des prix incompatible avec une dynamique haussière. La part de logements vacants à 13,8% (vs 8,2% en moyenne régionale) signale un déséquilibre offre/demande structurel, aggravé par une part de maisons à 60,3% qui limite l'accessibilité locative.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 14,1% masque une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (part de locataires à 38,7%) et une volatilité des loyers médians à 10,8€/m², inférieure de 20% à la moyenne des communes voisines. La stratégie doit privilégier une approche de préservation patrimoniale via l'acquisition de biens sous-évalués (décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 35%) pour une revente à moyen terme, plutôt qu'un rendement locatifrendement locatif — Ce que rapporte un bien mis en location, en % de son prix d'achat (avant charges). pur, compte tenu de la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. et de la part élevée de propriétaires (58%) qui limite la demande locative. Le risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. est élevé (13,8% de vacants) et justifie une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. supplémentaire de 10-15% sur les prix d'acquisition.

Le cadre de vie présente des risques concrets : un indice de sécurité dégradé (12,3 violences hors famille pour 1000 habitants en 2025, +40% vs moyenne départementale) et une densité d'équipements très faible (29 équipements pour 3000 habitants, soit -60% vs moyenne régionale), avec une absence totale d'infrastructures touristiques ou culturelles. Le niveau de vie médian à 21 820€ (vs 28 500€ en moyenne régionale) limite la capacité d'endettement des ménages locaux, réduisant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les points de vigilance incluent la concentration des dégradations (3,9/1000) et la dépendance aux transports (2 équipements), qui pénalisent la désirabilité. La revente sera conditionnée par une amélioration du cadre sécuritaire et une densification des services, sous peine de rester ancrée dans un marché illiquide.