Cazaubon

Le marché de Cazaubon affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 7,1% sur 5 ans (2018-2023), supérieur à la moyenne nationale des communes rurales (+4,2%), confirmant une dynamique haussière soutenue par une demande locative captive. Le prix médian de 1 353€/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,5%, révèle une prime de risque de 2,1 points par rapport aux actifs immobiliers classiques (5,4% en moyenne rurale), compensant partiellement la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché (7 transactions en 2023). La part de logements vacants (3,8%) reste contenue sous le seuil d’alerte (5%), tandis que la prédominance des maisons (30,3%) limite la pression sur les prix des appartements, segment sous-représenté (69,7%).

Le couple rendement/risque est déséquilibré en faveur du rendement pur, avec un taux brut de 7,5% justifié par une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (35,4% de locataires) et une absence de vacance structurelle. La faible densité transactionnelle (7 ventes/an) impose une stratégie de long terme, avec un horizon de détention minimal de 8-10 ans pour absorber les coûts de sortie. Le profil locatif, dominé par des ménages à revenu médian de 18 630€/an, limite les risques de défaut, mais la concentration des loyers (8,4€/m²) et l’absence de dynamisme démographique (INSEE 2021) suggèrent une préservation patrimoniale plutôt qu’une plus-valueplus-value — Gain réalisé à la revente, lorsque le prix de vente dépasse le prix d'achat. spéculative. La prime de risque de 2,1 points doit être réévaluée en fonction de la capacité à mutualiser les actifs dans un portefeuille diversifié.

Le cadre de vie présente des leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limités mais des points de stabilité : la densité d’équipements (292 pour 1 500 habitants) est supérieure à la moyenne des communes de même taille (+22%), avec une concentration notable en santé (64 unités) et services (100), réduisant les risques de désaffection. La sécurité, mesurée par un indice de dégradations de 6,6 pour 1 000 habitants (SSMSI 2025), est comparable aux zones rurales peu denses, mais les vols contre les personnes (6,6) et l’absence de transports (3 équipements) pénalisent l’attractivité pour les actifs mobiles. Le revenu médian de 18 630€/an, inférieur de 18% à la moyenne départementale, limite la capacité d’investissement des résidents, mais la part élevée de propriétaires (60,7%) et la faible vacance (3,8%) garantissent une demande résiliente à la revente. Les équipements touristiques (40) et sportifs (30) offrent un potentiel de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. saisonnière, mais leur impact reste marginal sur le marché local.