Bergerac

Le marché de Bergerac affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 4% sur 5 ans, supérieur à la moyenne nationale des villes intermédiaires (2,8%), confirmant un cycle haussier modéré malgré un prix médian au m² de 1 356€, en ligne avec les villes de même taille (ex : Périgueux à 1 420€). La faible volatilité des transactions (16 ventes annuelles en 2024) suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limitée mais stable, typique des marchés ruraux polarisés par un ancrage touristique et une attractivité résidentielle modérée. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,6% reflète une prime de risque élevée, compensant une part de logements vacants à 11,4%, supérieure au seuil de tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (8-10%), mais atténuée par une demande locative soutenue (46,9% de locataires) et une pression démographique modérée (revenu médian à 19 620€, taux de pauvreté à 21%).

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur de la préservation patrimoniale : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,6% masque un risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. élevé (11,4%) et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (ratio loyer/prix à 0,8%), proche du seuil de rentabilité minimale (0,7%). La part de propriétaires (51,2%) limite la pression locative, mais la faible densité de transactions (16 ventes/an) réduit la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Stratégiquement, l’investissement doit cibler des segments spécifiques (résidences secondaires, locations saisonnières) pour exploiter la prime de risque, tout en anticipant une correction des prix si la demande touristique fléchit (saisonnalité marquée avec 35 équipements dédiés).

Le cadre de vie est marqué par une désirabilité contrastée : un revenu médian de 19 620€ et un taux de pauvreté à 21% indiquent une population vulnérable, mais la densité d’équipements (1 890 pour 30 000 habitants) compense partiellement ce désavantage, avec une offre équilibrée en santé (411 équipements) et services (843). La sécurité reste un point de vigilance : les vols violents (0,5/1 000 hab.) et les dégradations (11,7/1 000 hab.) dépassent les moyennes des villes de même taille, tandis que les violences intrafamiliales (4,4/1 000 hab.) signalent des tensions sociales locales. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente est contrainte par une part de maisons élevée (62,7%), limitant l’accès à des segments plus liquides (appartements). Les leviers de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. résident dans la rénovation du parc locatif et l’exploitation de la demande touristique, mais le risque de stagnation des prix persiste en l’absence de dynamisme économique endogène.