Verdun-sur-Garonne

Le marché de Verdun-sur-Garonne affiche une prime de rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 11,3% sur un prix médian de 1 224€/m², soit un spread de 9,8 points par rapport au loyer médian de 11,5€/m², révélant une sous-évaluation structurelle du parc locatif. Avec seulement 10 transactions enregistrées en 2021 (source DVF), le marché présente une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. anémique, typique des communes périurbaines où l'offre est dominée par des maisons (76,7% du parc), limitant la rotation des actifs. La part de logements vacants à 11,2% (vs 8,2% en moyenne régionale) suggère une pression à la baisse sur les prix, mais le rendement élevé compense ce risque en attirant des investisseurs en quête de cash-flow, malgré l'absence de données sur l'évolution des prix (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). non calculable).

Le couple rendement/risque penche clairement vers une stratégie de rendement pur, avec un yield brut de 11,3% qui surcompense le risque de vacance (11,2%) et la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché. La part de locataires à 32,6% (vs 38% en moyenne nationale) indique un bassin locatif étroit, mais la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est soutenue par un revenu médian de 22 020€ (Filosofi 2020) et un taux de pauvreté modéré à 12%, limitant les impayés. La concentration du parc en maisons (76,7%) réduit la flexibilité locative, mais le rendement élevé justifie une approche opportuniste, avec un horizon de détention court (3-5 ans) pour capter la prime de risque avant une éventuelle correction des spreads.

Le cadre de vie présente des risques modérés mais gérables : le taux de cambriolages (4,5/1000 habitants) et de dégradations (5,8/1000) est supérieur à la moyenne des communes rurales (2,1 et 3,2 respectivement), mais reste inférieur aux zones urbaines sensibles, tandis que les violences intrafamiliales (2,2/1000) et sexuelles (2,4/1000) sont contenues. La densité d'équipements (266 pour 6 000 habitants) est équilibrée, avec une surreprésentation des services (135) et des commerces (32), mais une carence en transports (0) et enseignement (4), limitant l'attractivité pour les familles. La revente sera soutenue par la demande des primo-accédants locaux (66% de propriétaires) et des investisseurs, mais la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. dépendra de la capacité à cibler les niches (résidences secondaires, télétravailleurs) pour contourner la faible rotation du marché.