Tende

Le marché de Tende affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 2,8% sur 5 ans, inférieur à la moyenne régionale alpine (3,5%), traduisant un cycle de croissance tardif dans un bassin immobilier encore peu polarisé. Le prix médian de 1 372€/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 10,7%, positionne la commune en territoire sous-évalué par rapport aux communes frontalières italiennes (ex : Ventimiglia à 1 650€/m²), mais expose à un risque de stagnation en cas de ralentissement économique local. La part de logements vacants (13,1%) dépasse le seuil critique de 10%, suggérant une offre excédentaire structurelle dans un marché où la demande locative reste faible (32,7% de locataires), limitant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à court terme malgré des fondamentaux macroéconomiques stables.

Le couple risque/rendement de 10,7% brut, parmi les plus élevés des Alpes-Maritimes, cible des investisseurs en quête de rendement pur, mais avec une exposition élevée au risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. (taux de 13,1%) et à la volatilité des loyers (médiane à 12,2€/m², soit -15% vs Nice). La part de propriétaires (61,1%) réduit la pression locative, mais la faible densité de transactions (11 en 2024) indique un marché peu liquide, où la revente pourrait s’avérer longue en cas de retournement. Stratégie recommandée : cibler des biens atypiques (résidences secondaires, locaux commerciaux) ou des niches (tourisme saisonnier) pour compenser la faible demande résidentielle permanente.

Le cadre de vie de Tende présente un déséquilibre entre attractivité résidentielle et pression fiscale : le revenu médian de 20 430€/an, inférieur de 30% à la moyenne départementale, limite la capacité d’investissement des ménages locaux, tandis que la densité d’équipements (263 pour 2 000 habitants) reste concentrée sur les services de base (santé : 46 équipements, commerces : 33), avec un déficit en transports (3 équipements) et enseignement (6 équipements). La sécurité, bien que correcte (indice de dégradations à 14,6 pour 1 000 habitants, inférieur à la moyenne nationale de 22), masque une vulnérabilité aux vols (2,8/1 000) et violences (3,4/1 000), réduisant l’attractivité pour les familles. Points de vigilance : dépendance aux flux touristiques (15 équipements dédiés) et pression fiscale locale élevée (taux de taxe d’habitation résiduelle à 18,5% en 2023), limitant la désirabilité à long terme.