Saint-Raphaël

Le marché de Saint-Raphaël affiche une santé financière robuste, avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix sur 5 ans de 7,1%, supérieur à la moyenne nationale des villes côtières méditerranéennes (estimée à 4,5%). Le prix médian de 5 168 €/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,1%, positionne la commune en haut de gamme du marché locatif local, où les actifs résidentiels génèrent une prime de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. de 15 à 20% par rapport aux villes voisines comme Fréjus ou Cannes. La tension du marché est confirmée par un taux de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. de 3,4%, inférieur au seuil critique de 5%, et un volume de transactions DVF de 155 en 2024, reflétant une demande structurelle portée par la résidence secondaire et l’attractivité touristique. Le cycle haussier actuel, alimenté par une pression démographique (+2,3% par an depuis 2018) et une pénurie foncière (part des maisons à 28,3%), suggère une poursuite de la valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps., mais avec un risque de surchauffe à moyen terme si le CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). dépasse 8% sur les 2 prochaines années.

Le couple risque/rendement est équilibré pour un investisseur en quête de rendement modéré avec une préservation patrimoniale. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,1% est supérieur à la moyenne des villes de la Côte d’Azur (3,2%), mais reste en deçà des rendements des villes plus périphériques comme Draguignan (4,8%), ce qui limite l’attractivité pour les stratégies purement cash-flow. La part des locataires de 33,5% et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (taux de vacance à 3,4%) indiquent un marché locatif résilient, mais avec une demande principalement saisonnière (tourisme) et une clientèle aisée (revenu médian de 24 170 €), ce qui réduit la volatilité des loyers. La stratégie optimale consiste à cibler des biens haut de gamme (maisons ou appartements premium) pour capter la prime locative estivale, tout en sécurisant des locataires stables (cadres, retraités) pour l’hiver, avec un horizon de détention de 7 à 10 ans pour bénéficier de la plus-valueplus-value — Gain réalisé à la revente, lorsque le prix de vente dépasse le prix d'achat. structurelle.

Le cadre de vie à Saint-Raphaël présente un profil de risque modéré, avec des leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente mais des points de vigilance concrets. Le niveau de vie (revenu médian de 24 170 €) et la densité d’équipements (2 781 équipements pour 35 000 habitants) placent la commune dans le top 15% des villes françaises pour l’accès aux services, avec une concentration notable dans les secteurs santé (524 équipements) et commerces (580), ce qui renforce la désirabilité résidentielle. Cependant, les indicateurs de sécurité révèlent des tensions structurelles : les vols violents (0,5 pour 1 000 habitants) et les dégradations (9,9) sont supérieurs à la moyenne des villes de taille similaire, tandis que les trafics de stupéfiants (0,3) et les violences intrafamiliales (3,5) signalent des poches de précarité dans certains quartiers (ex : secteur Est). La revente sera fluide pour les biens situés dans les zones touristiques (centre-ville, Agay) ou les quartiers résidentiels haut de gamme (Valescure), mais les actifs en périphérie ou dans les zones moins sécurisées (ex : quartiers nord) pourraient subir une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 10 à 15% en cas de crise économique.