Orthez

Le marché d'Orthez affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 3,1% sur 5 ans, inférieur à la moyenne nationale des villes intermédiaires (4,2%), suggérant un cycle de croissance tardif dans la phase de maturité. Le prix médian de 1 568€/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8,8%, positionne le marché en zone de rendement pur, mais avec une prime de risque liée à la volatilité des transactions (12 ventes annuelles en 2024), indiquant une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement faible. La part de logements vacants (10,4%) dépasse le seuil critique de 8%, signalant un déséquilibre offre/demande latent, compensé partiellement par une demande locative modérée (40,5% de locataires) et une dynamique démographique stable (revenu médian à 21 620€).

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur du rendement, avec un taux brut de 8,8% supérieur au rendement moyen des villes de taille comparable (7,2%), mais grevé par une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (loyer médian à 11,5€/m² pour un marché où le seuil de rentabilité est atteint à 10,5€/m²). La part élevée de propriétaires (57%) limite la pression locative, tandis que la faible densité transactionnelle (12 ventes/an) expose à un risque de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Stratégiquement, l'investissement doit cibler des actifs spécifiques (petits logements, rénovations) ou des niches (résidences étudiantes) pour capter une demande résiduelle, mais avec une prime de risque de 1,5 à 2 points de rendement supplémentaire pour compenser l'illiquidité.

Le cadre de vie d'Orthez présente des atouts structurels (densité d'équipements à 788 pour 10 000 habitants, supérieure à la moyenne des villes de 20 000 à 50 000 habitants) mais des fragilités socio-économiques (taux de pauvreté à 14%, revenu médian à 21 620€) qui limitent la désirabilité résidentielle. La sécurité, mesurée par un indice SSMSI de 3,9 pour les cambriolages et 5,1 pour les vols de personnes, est dans la moyenne basse des villes de cette taille, avec des points noirs (violences intrafamiliales à 2,6 et escroqueries à 6,5). Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente reposent sur la polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). des équipements (santé, commerces) et la proximité des axes routiers (3 équipements transports), mais les risques de dépréciation sont réels en cas de dégradation du marché local ou de crise économique. La revente sera conditionnée par la capacité à cibler une clientèle locale (propriétaires occupants) ou des primo-accédants en quête de prix abordables.