Montigny-en-Gohelle

Le marché de Montigny-en-Gohelle affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement faible avec seulement 3 transactions enregistrées en 2021, confirmant un cycle de stagnation voire de correction post-2021. Le prix médian de 1 417€/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,2%, révèle une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. implicite de 22% par rapport à la moyenne des villes minières du Nord-Pas-de-Calais (1 820€/m²), suggérant une sous-évaluation relative mais compensée par un risque de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. élevé. L'écart entre le loyer médian (10,9€/m²) et le prix au m² indique un rendement locatifrendement locatif — Ce que rapporte un bien mis en location, en % de son prix d'achat (avant charges). brut supérieur de 1,8 point à la moyenne régionale (7,4%), mais la volatilité des transactions suggère une absence de marché secondaire actif, limitant la résilience des prix à court terme.

Le couple risque/rendement est polarisé vers une stratégie de rendement pur, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,2% supérieur de 2,1 points à la moyenne des villes de taille similaire (7,1%), mais contrebalancé par une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (part locataires de 48,3% vs 54% en moyenne régionale) et une vacance maîtrisée (1,8%). La part de propriétaires (50,6%) limite la pression à la hausse des loyers, tandis que le revenu médian de 18 260€ et un taux de pauvreté de 24% indiquent une solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. locative fragile, exposant l'investisseur à un risque de turnover élevé. La stratégie optimale consiste à cibler des biens en copropriété avec des loyers encadrés pour limiter la vacance, tout en anticipant une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. à la revente de 5 à 8% en cas de retournement du marché.

Le cadre de vie est marqué par une désirabilité faible, avec une densité d'équipements de 242 pour 10 000 habitants (vs 310 en moyenne régionale), concentrés sur les services de base (91) et les équipements sportifs/culturels (28), mais absents en tourisme et transports (3). Le niveau de vie médian (18 260€) et un taux de pauvreté de 24% positionnent la commune en zone de fragilité socio-économique, avec un risque de dépréciation patrimoniale accéléré. La sécurité est préoccupante, avec des indicateurs de violences intrafamiliales (5,7 pour 1 000 habitants) et de dégradations (11,2) supérieurs de 30% à la moyenne nationale, réduisant l'attractivité résidentielle. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente sont quasi inexistants, sauf pour des biens en accession à prix cassés, mais avec un risque de perte en capital de 10 à 15% sur 5 ans.