Moissac

Le marché de Moissac affiche une dynamique haussière marquée par un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 19,9% sur 5 ans, positionnant le prix médian à 1 591€/m² en 2024 comme sous-évalué au regard de sa trajectoire récente. Cette accélération des prix, couplée à un volume de transactions DVF de seulement 5 unités, suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement faible et une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). du marché autour d’une demande résidentielle captive, potentiellement alimentée par des primo-accédants ou des investisseurs locaux. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,8% confirme un arbitrage prix/rentabilité favorable, mais l’écart entre la croissance des prix et la stabilité des loyers (10,4€/m²) indique un risque de compression des marges locatives à moyen terme si la dynamique haussière venait à s’essouffler.

Le couple risque/rendement de Moissac se caractérise par un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,8%, supérieur à la moyenne des villes de taille similaire, mais contrebalancé par une part de locataires limitée à 37,2%, réduisant la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. et augmentant le risque de vacance structurelle. La forte proportion de propriétaires (60,1%) et de maisons (71,9%) limite l’exposition aux cycles locatifs, orientant la stratégie vers un mix préservation patrimoniale (capitalisation sur la hausse des prix) et rendement modéré (ciblage des rares opportunités locatives). La part de vacance à 10% et le revenu médian de 18 510€ soulignent un marché résidentiel segmenté, où seuls les biens stratégiquement situés (proximité des équipements ou axes touristiques) offrent une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. acceptable.

Le cadre de vie à Moissac présente des leviers de désirabilité limités, avec une densité d’équipements (901 pour 12 000 habitants) inférieure à la moyenne des villes de même taille, concentrée sur des services de base (415) et une offre touristique marginale (16). Le niveau de vie, marqué par un revenu médian de 18 510€ et un taux de pauvreté de 26%, génère une demande résidentielle peu solvable, renforçant la pression sur les prix des biens accessibles. La sécurité, bien que globalement maîtrisée (indice de cambriolages à 4,6 pour 1 000 habitants), révèle des points de vigilance avec des violences intrafamiliales à 4,2 et des dégradations à 6,8, facteurs de dépréciation potentielle pour les biens en périphérie. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente reposent sur la rareté foncière (71,9% de maisons) et la polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). touristique, mais la faible densité commerciale (186) et l’absence de transports structurants (3 équipements) limitent l’attractivité hors saison.