Les Ulis

Le marché des Ulis affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 6,9% sur 5 ans (2019-2024), supérieur à la moyenne francilienne (4,2%), confirmant une dynamique haussière soutenue par une demande locative captive (59,8% de locataires). Le prix médian de 2 433€/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8,6%, révèle une prime de risque locatif de 2,1 points au-dessus du taux sans risque (6,5%), compensant un stock vacant de 4,7% légèrement supérieur à la moyenne départementale (3,8%). La faible rotation des transactions (5 ventes annuelles pour 10 000 habitants) suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limitée, mais la pression démographique (densité de 4 200 hab/km²) limite le risque de surstockage.

Le couple rendement/risque est déséquilibré en faveur du rendement pur, avec un taux brut de 8,6% contre une moyenne régionale de 5,1%, justifié par un bassin locatif polarisé (59,8% de locataires) et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. élevée (ratio loyer/prix de 0,72%). Cependant, la solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des ménages est fragile (revenu médian de 19 730€, soit 30% sous le seuil francilien) et le taux de pauvreté à 21% expose à des risques d'impayés. La stratégie optimale combine un ciblage des T2-T3 (demande locative forte) avec une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 5-8% sur les biens nécessitant une rénovation énergétique (DPE F/G), pour capter la prime de rendement tout en limitant l'exposition au risque crédit.

Le cadre de vie présente des vulnérabilités socio-économiques majeures (revenu médian à 19 730€, 21% de pauvreté) et une insécurité structurelle (indice de cambriolages à 2,7 pour 1 000 habitants, soit +40% vs moyenne nationale), avec des points noirs récurrents (vols violents à 0,7‰, trafics de stupéfiants à 2,1‰). Les équipements, bien que denses (768 pour 10 000 habitants), sont déséquilibrés (161 équipements de santé pour 139 commerces, ratio inversé vs standards urbains), limitant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les leviers de désirabilité résident dans la proximité des pôles d'emploi (Saclay à 10 km) et la rénovation urbaine en cours (ANRU), mais la revente sera conditionnée à une amélioration du cadre sécuritaire et à une revalorisation des revenus locaux.