Cannes

Le marché cannois affiche une santé financière robuste, avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix sur 5 ans de 7,9%, supérieur au rythme national (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). 2019-2024 : +5,2% en France métropolitaine), confirmant une dynamique haussière structurelle. Le prix médian de 5 750 €/m², en alignement avec les marchés côtiers premium (Nice : 5 900 €/m²), reflète une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. élevée malgré une part de maisons limitée à 6,6%, indiquant une pression foncière sur les actifs résidentiels. La baisse des transactions (550 en 2024 vs 620 en 2023) suggère un marché en phase de correction technique après une surchauffe post-Covid, mais la résilience des prix (stabilité du rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. à 4,2%) valide un ancrage dans un cycle de croissance long terme.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,2% positionne Cannes en territoire de rendement modéré, mais sécurisé par une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. élevée (50,1% de locataires) et une demande touristique captive (184 équipements dédiés). La part de vacance à 2,5% est inférieure à la moyenne régionale (3,1%), confirmant une absorption locative rapide. Stratégiquement, le couple risque/rendement favorise une approche hybride : préservation patrimoniale via l’acquisition de biens premium (rendement net après charges : ~3,1%) pour capter la plus-valueplus-value — Gain réalisé à la revente, lorsque le prix de vente dépasse le prix d'achat. à long terme, couplée à une gestion locative ciblée sur les segments haut de gamme (touristes, expatriés) où la marge est supérieure au rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. moyen.

Le cadre de vie cannois présente des risques sociétaux modérés mais gérables : un taux de pauvreté de 21% (vs 14,5% en PACA) et des indicateurs de sécurité dégradés (vols de personnes : 28,7/1 000 habitants vs 12,1 en moyenne nationale) suggèrent une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). sociale et une insécurité localisée dans les quartiers périphériques. Cependant, la densité d’équipements (7 154 pour 74 000 habitants) et la concentration de services haut de gamme (3 836 équipements) génèrent une désirabilité résiliente, avec une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente supérieure à 90% pour les biens situés dans les zones touristiques ou proches des axes structurants (La Croisette, gare). Les points de vigilance incluent la surconcentration des actifs dans le segment haut de gamme (prix médian > 5 000 €/m²) et la dépendance au tourisme, exposant le marché à des chocs exogènes (crise sanitaire, réglementation Airbnb).