Cahors

Le marché de Cahors affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 4,7% sur 5 ans, inférieur à la moyenne nationale des villes intermédiaires (5,2%), suggérant un cycle de croissance ralentie mais non déprimé. Le prix médian de 1 529 €/m², combiné à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,2%, positionne le marché dans une zone de rendement pur attractif, mais avec une prime de risque liée à la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (35 transactions en 2024). La part de logements vacants à 12,7% (vs 8,2% en moyenne régionale) indique une pression à la baisse sur les prix, compensée partiellement par une demande locative soutenue (50,4% de locataires). La structure du parc (46,1% de maisons) limite la volatilité des prix, mais la concentration des transactions sur des segments spécifiques (logements anciens) pourrait générer des asymétries de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. à court terme.

Le couple rendement/risque est déséquilibré en faveur du rendement pur, avec un taux de 9,2% supérieur de 2,8 points à la moyenne des villes de même taille, mais porté par des loyers médians bas (11,7 €/m²) reflétant un pouvoir d'achat contraint (revenu médian de 21 200 €). La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est modérée (ratio loyer/revenu de 32,5%), sans tension extrême, ce qui limite les marges de négociation des bailleurs. La part de propriétaires (47,8%) suggère une stabilité du parc, mais la vacance élevée (12,7%) et la faible rotation des transactions (35 ventes/an) indiquent un marché peu liquide, incompatible avec une stratégie de flip. Une allocation en rendement pur est envisageable uniquement pour des actifs ciblés (petits logements, centres-villes), avec un horizon de détention long (5+ ans) pour absorber les cycles de correction.

Le cadre de vie à Cahors présente des risques structurels liés à la précarité économique (taux de pauvreté à 18%, revenu médian inférieur de 22% à la moyenne nationale) et à une offre d'équipements déséquilibrée (467 équipements de santé pour 1 768 au total, soit un ratio de 0,26 vs 0,35 en moyenne régionale). La densité commerciale (405 commerces) et touristique (37 équipements) masque une dépendance aux flux externes, avec un risque de désaffection en cas de crise économique. La sécurité, bien que supérieure à la moyenne des villes de même taille (indice SSMSI de 105 vs 100), reste fragile sur les vols violents (0,5/1 000 hab.) et les dégradations (15,4/1 000 hab.), compromettant l'attractivité résidentielle. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente sont faibles, avec une demande locale contrainte et une dépendance aux investisseurs externes. Les points de vigilance incluent la vacance structurelle et la pression fiscale locale, susceptible d'aggraver la désaffection des ménages.