Beauvais

Le marché immobilier de Beauvais affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 8,2% sur 5 ans, supérieur à la moyenne nationale des villes moyennes (5,1%), confirmant un cycle haussier durable malgré un prix médian au m² de 1 898€, en dessous du seuil de 2 000€ qui délimite les zones sous-évaluées. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est corroborée par un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8,1%, l'un des plus élevés des villes de taille comparable (moyenne régionale : 5,8%), tandis que le taux de vacance de 9,5% reste dans la fourchette acceptable pour un bassin de population locataire majoritaire (62,5%). La concentration des transactions (32 en 2024) sur un marché peu liquide suggère une demande captive, mais la part élevée de maisons (32,1%) limite la pression à la hausse des prix, maintenant un équilibre entre accessibilité et rendement.

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur du rendement pur, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8,1% qui compense largement le risque de vacance structurelle (9,5%) et la faible solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des ménages (revenu médian de 19 010€, taux de pauvreté à 24%). La part locataire dominante (62,5%) assure une demande locative captive, mais la concentration des revenus dans les tranches basses (24% de pauvreté) expose à des impayés et à une rotation locative élevée. La stratégie optimale consiste en un arbitrage entre rendement immédiat et préservation patrimoniale via des biens ciblant les locataires solvables (maisons en périphérie) ou des dispositifs fiscaux (Pinel) pour neutraliser le risque de vacance, tout en anticipant une correction des prix si le CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). se maintient au-dessus de 8% sans hausse des revenus locaux.

Le cadre de vie à Beauvais présente des risques socio-économiques élevés, avec un revenu médian de 19 010€ et un taux de pauvreté de 24% qui limitent la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché résidentiel. La densité d'équipements (2 618 pour 60 000 habitants) est supérieure à la moyenne des villes comparables, mais leur répartition inégale (507 équipements de santé pour 87 établissements scolaires) révèle des déséquilibres territoriaux. La sécurité est un point de vigilance majeur : les vols violents (1/1 000 habitants) et les dégradations (10,2/1 000) dépassent les seuils critiques pour une ville de cette taille, tandis que les violences intrafamiliales (4,6/1 000) et sexuelles (2,9/1 000) indiquent une fragilité sociale structurelle. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente reposent sur les quartiers périphériques (moins exposés à la criminalité) et les biens neufs ou rénovés, mais la revente sera ralentie par la faible solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des acquéreurs locaux, nécessitant une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 10 à 15% pour attirer des profils extérieurs.