Besançon : rendement à 6,6 % dans un marché en tension modérée

Besançon confirme en 2024 une dynamique immobilière polarisée entre performance locative et pression sur les prix. Avec un rendement brut de 6,6 %, la ville se situe au-dessus de la moyenne des métropoles régionales, mais cette attractivité s’inscrit dans un contexte de solvabilité fragile : le niveau de vie médian, à 20 220 € annuels, et un taux de pauvreté de 22 % limitent mécaniquement la capacité des ménages à absorber des hausses de loyer.

Appartements : un marché plus liquide, mais sous tension

Le prix médian des appartements s’établit à 2 361 €/m², en progression annualisée de 4,8 %. Cette hausse, modérée comparée à d’autres préfectures, s’appuie sur un volume de transactions restreint (165 ventes en 2024), signe d’un marché moins liquide. Le loyer médian de 12,9 €/m² suggère une décorrélation partielle entre prix d’achat et revenus locatifs : les investisseurs bénéficient d’un rendement brut élevé, mais la demande locative pourrait saturer si les prix continuent de croître à ce rythme.

Maisons : prime à l’espace, mais risque de surévaluation

Les maisons, à 2 679 €/m², affichent une prime de 13 % par rapport aux appartements. Cette différence reflète une préférence locale pour l’habitat individuel, mais interroge sur la résilience des prix en cas de correction. Le rendement locatif brut, bien que supérieur à la moyenne nationale, pourrait être menacé par une vacance accrue si les loyers, déjà élevés au regard du niveau de vie, deviennent inaccessibles.

Un équilibre précaire entre rendement et accessibilité

Le couple rendement/risque bisontin repose sur un arbitrage délicat : d’un côté, des prix en hausse modérée et un rendement locatif attractif ; de l’autre, une population aux revenus modestes et un taux de pauvreté élevé. Cette configuration expose le marché à un risque de polarisation, où les biens les plus abordables pourraient voir leur demande locative se maintenir, tandis que les segments haut de gamme pourraient souffrir d’une liquidité réduite.